沉著應對!從SARS經驗看本次疫情對樓市的影響

當前,新型冠狀病毒疫情仍在發酵,疫情牽動著億萬國人的心,為做好疫情防控工作,部分城市迅速做出反應,加強交通和人群集聚管控,多座城市售樓處暫停開放,在此情況下,已有數十家房企捐款、捐物馳援武漢,踐行企業社會責任。與此同時,“樓市短期將受到多大影響?”也是每個地產人都在關注的問題。

鑒于本次新型冠狀病毒疫情感染病例數、傳播范圍等均與2003年的SARS最為接近,我們將結合2003年SARS疫情的經驗數據,對全國樓市可能面臨的影響進行分析,為企業下一步決策提供參考。

2003年SARS影響下

經濟短暫下行,樓市有所降溫,

但回升較為迅速

SARS最早發生于2002年11月的廣東,2003年2月隨著春運的開始,疫情在全國范圍內擴散,3月起進入集中爆發期,6月疫情結束,前后持續半年多時間。在這半年多的時間里,2003年二季度是疫情對我國經濟和樓市影響最主要的時期。

◆ 對全國經濟的影響:2003年二季度經濟短暫下行,但未改全年上行趨勢

從經濟增速來看,2003年二季度全國實際GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%,下降了約2個百分點,是近些年來除金融危機影響下經濟明顯下行外,下降幅度最大的一個季度;隨后隨著SARS疫情得以控制,經濟企穩回升,三季度GDP增長10.0%,全年實現10.0%的增長,較2002年提升0.9個百分點,整體未改經濟上行趨勢。

“三駕馬車”中,以對消費的影響最為明顯。受SARS疫情的影響,國內需求消費意愿明顯減弱,2003年5月社會消費品零售總額增速僅為4.3%,較年初的10.0%顯著下滑,其中旅游、餐飲等行業受到的沖擊最大。6月,受長時間壓制的消費需求獲得明顯釋放,國內消費迅速反彈,并持續快速增長,全年社會消費品零售總額實現增長9.1%。與之對比,投資和出口整體受到的影響較小。 

對于房地產業來說,SARS疫情對房地產業的影響較小,2003年一季度和二季度房地產業增加值均保持10%以上的增長,對宏觀經濟起到了重要的支撐作用,同年8月,中央確立了房地產業為國民經濟支柱產業的地位,開啟了房地產行業的持續快速發展之路。

國家宏觀層面的應對舉措:為應對SARS疫情對經濟的沖擊,中央從財政、信貸等方面出臺一系列政策,并向受影響較大的行業和地區傾斜,如對民航旅客運輸業務、旅游業等行業減免部分稅費,對餐飲、旅游等行業減免部分政府性基金等;央行提出保持貨幣信貸總量適度增長、防止貨幣信貸出現大幅度波動,同時提出要切實保障防治非典所需的合理信貸資金供應,對受非典疫情影響較大的行業和地區實施適當信貸傾斜,受此影響M2增速明顯提升;經濟企穩回升態勢確立后,央行調高存款準備金率1個百分點,貨幣政策有所收緊。

◆ 對全國樓市的影響:疫情爆發期樓市運行放緩,但回升迅速

從全國房地產市場的反應來看,2003年SARS疫情在快速蔓延的當期確實對房地產市場的運行造成了一定的負面影響,但市場經歷短期休整后,快速恢復并加速上行,全年來看,影響甚微。

全國市場短期運行放緩,但恢復迅速。2003年3-4月SARS疫情加劇,受疫情防控導向下的社會活動全面受限影響,全國房地產市場運行節奏整體放緩,部分地區出現地產促銷活動暫停、購房群體外出看房意愿減弱、項目建設暫停等現象,4月當月全國房屋施工、開工、銷售面積、投資額增速均出現一定幅度下滑。但整體來看,增速下調幅度并不顯著,且進入5月,隨著疫情逐步得到控制,社會恐慌心理明顯緩解,社會經營活動恢復,房地產市場快速回升至加速上行通道,其中銷售面積增速明顯反彈,且持續高位運行。

2003年受SARS疫情影響,房地產市場運行節奏雖有短暫的放緩,但全年來看,影響甚微,商品房銷售端、投資端、施工開工端增速甚至是階段內的高點,短期疫情的爆發并沒有阻擋房地產市場長周期的快速增長勢頭。

另外,土地市場供地節奏也在SARS疫情中受到一定影響。從歷史數據來看,2003年上半年尤其是3月疫情高發期,全國300城宅地供應規模增速明顯回落,成交規模同比顯著下降,宅地市場供求節奏均放緩。下半年宅地市場反應迅速,供地大幅放量,下半年供地總規模是上半年的4.6倍,拉動全年供地面積同比大幅增長。

◆ 對重點地區樓市的影響:市場短暫降溫,但對不同地區影響程度不同

縱觀2003年SARS疫情傳播范圍,廣東省和北京感染人數超千人,整體受疫情影響較為嚴重。

2003年3-4月市場持續低迷,銷售面積同比出現負增長,5月以后明顯回升。廣東省作為疫情最早開始的地區,2003年初商品房銷售面積同比保持增長,但3月開始,房地產市場快速降溫,全省商品房銷售面積顯著下降,市場成交規模連續兩個月出現負增長。投資方面,2003年1-2月,全省房地產開發投資額同比增長21.4%,1-5月增速降至6.4%。但短期市場下滑態勢持續時間較短,5月以后,房地產市場開始逐步恢復穩定,全年廣東省商品房銷售面積同比增幅超過20%。

受SARS疫情影響,北京商品房銷售面積同比增速出現短暫回落,房地產開發投資增速亦有所下降。在傳統“金三銀四”銷售旺季之時,受疫情影響,人們外出活動減少,疊加部分人口離京返鄉,城市內生和外來置業需求均明顯下降,北京商品房銷售面積同比增速回落。4月全市商品房銷售面積環比下降超五成,同比增速較3月也大幅收窄,房地產市場有所降溫。與此同時,受疫情擴散和市場銷售遇冷影響,企業投資信心不足,房地產開發投資增速也有所放緩,2003年4-5月房地產投資累計增速明顯下降,其中4月單月投資同比增速由正轉負。此外,部分項目因工地發生疫情或施工材料及人力運輸不暢等原因處于停工狀態,對房地產投資和銷售進程都帶來了一定影響。

5月以后,隨著疫情逐漸得以控制,企業施工進程明顯加快帶動投資企穩回升,城市房地產市場復蘇跡象明顯,二季度商品房銷售面積同比增加50.1%。此外,疫情控制之后,一系列的利好政策,如:加快商品房預售辦理速度和提高公積金貸款額度等,也在很大程度上提振了購房者置業信心,房地產市場穩步發展,全年商品房銷售面積同比增加11%。 

整體來看,2003年SARS疫情短期內對各地區房地產市場帶來了一定的負向影響,但持續時間較為短暫,多在3、4月疫情爆發期間出現了一定程度的調整,但對各地區的影響程度不同,北京銷售規模增速雖有回落,但仍在增長。隨著疫情的逐步緩和,房地產市場運行亦進入加速發展通道。

兩次疫情所處經濟環境及樓市特征存在顯著差異

新疫情對樓市的影響可能更大

新型冠狀病毒疫情與2003年的SARS疫情存在較多相似之處,SARS疫情對樓市的影響對如今樓市的變化具有重要參考意義,但因兩次疫情所處的經濟環境及房地產市場特征存在差異,其對樓市的影響程度亦將有所不同。

◆ 宏觀基本面存在差異,當前經濟面臨較大下行壓力

2003年我國經濟整體處在快速發展通道,GDP增速保持在9%以上,SARS疫情對經濟的短暫拖累并沒有影響整體經濟的上行趨勢。但當前經濟處于新舊動能轉換的關鍵期,仍面臨較大下行壓力,2019年在國內消費動力不足、國外環境緊張等多重壓力下,GDP增速下滑至6.1%,今年1月中美第一階段協議順利簽署,短期提振了市場信心;但現階段新疫情爆發,餐飲、旅游、交通等行業將受到較大影響,制造業、基建等投資也將受到波及,進一步加大了經濟下行壓力,經濟短期企穩時間將延后。 

值得關注的是,一方面盡管受疫情影響,國內消費意愿減弱,但互聯網線上購物、智能服務等新型消費的增加在一定程度上弱化傳統消費下滑對經濟的拖累;另一方面,目前中央已迅速出臺應對舉措,銀保監會發布通知要加強銀行業保險業金融服務,如對受疫情影響暫時失去收入來源的人群,要在信貸政策上予以適當傾斜,靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限等。面對當前的經濟下行壓力,中央將繼續加大相關政策的支持力度,后續或將有更多利好經濟的政策出臺。

◆ 樓市所處階段以及政策調控力度不同,目前市場整體處在調整通道

所處階段不同:2003年SARS疫情爆發時,我國房地產正處于市場化發展的起步階段,市場規模較小,需求旺盛,銷量持續快速擴張,1999-2009年商品房銷售面積復合增速超20%,在房地產內在增長動力推動下,SARS疫情的短期擴散影響力較小。而近二十年來房地產市場經歷起步、快速增長后需求逐步釋放,目前市場規模持續盤旋于歷史高位,2019年商品房銷售面積達17.2億平米,是2003年市場規模的5.1倍,銷售金額亦超2003年的20倍,市場規模繼續大幅度增長的動力明顯減弱。 

政策環境不同:2003年房地產政策環境較為寬松,而近幾年在“房住不炒”基調引導下,政策調控整體處在嚴緊狀態,需求釋放節奏趨于理性,2019年全國商品房銷售面積已出現調整勢頭,在當期行業背景下,本次新型冠狀病毒疫情的發展對短期內房地產市場的影響或較為顯著。 

企業體量不同:房企的業績規模相比2003年亦有明顯增長,2003年企業銷售規模小,在疫情影響下,資金回籠雖有減慢,但對企業整體的影響有限;而當前大型企業市場規模突出且部分企業采取高周轉策略,在此情況下,資金回籠受限將對企業帶來較大影響,亦一定程度上增加了整個行業的運行風險。

樓市發展趨勢預判

綜合來看,由于當前樓市本身已處在穩步調整通道,短期在新型肺炎疫情影響下,經濟下行壓力增大,疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等,購房需求主動或被動釋放動力減弱,房地產市場交易規模短期將出現回落,規模下行將更多地集中在今年上半年,特別是一季度。但房地產作為經濟發展的穩定器、壓艙石,仍然具備較強韌性。不同地區中,疫情較為嚴重的省市,房地產市場需求受到的抑制也將更加明顯。房價方面,需求短期疲軟或將導致房價存下調壓力,但部分重點城市房價已穩步調整一段時間,在“穩房價”政策下,繼續大幅下行的空間有限,房價整體仍將處在平穩運行狀態。 

預計隨著疫情逐步得到控制,房地產市場需求也會逐步釋放,市場將有所回溫,但在“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩目標下,宏觀及樓市政策或將及時跟進,防范房地產市場出現過熱現象,房價整體平穩運行的態勢不會改變。

相關建議

整體來看,相比2003年,本次疫情所處經濟環境、樓市所處階段以及政策調控力度均不同,對樓市的影響程度可能更大,對購房者置業信心和預期亦產生不利影響,目前宏觀政策已有利好加持,對房地產市場的穩定將起到一定積極作用。面對當前新疫情,政府及企業都應做好應對措施。

對于政府的建議:

面對當前經濟下行壓力,中央政府需進一步出臺相關政策促進經濟穩定發展。針對房地產市場,應在保持房地產市場調控定力不變的情況下,更加注重防范樓市調整帶來的系統性金融風險。

各地政府應充分發揮房地產在穩經濟中的重要作用,樓市調控在堅持“房住不炒”的背景下,應繼續踐行“因城施策”,適度靈活調整樓市和金融政策,提升市場信心、穩定預期,促進房地產市場平穩運行。此外,受疫情影響,當前建筑施工進程放緩,工程交付存在較大壓力,大規模的工程延期等問題所帶來的風險不利于樓市和經濟的穩定,地方政府應結合實際情況,及時調整相關政策,進一步促進市場的平穩運行。

對房企的建議:不必悲觀,沉著應對。

創新營銷模式,繼續緊抓銷售回款。房地產仍是宏觀經濟重要的穩定器,短期會受疫情負面影響,但恢復亦較為迅速。當前部分城市已要求關閉售樓處,后續或將有更多城市跟進,線下銷售渠道受限,拓展線上服務不失為一種可行方式,目前部分房企已開通網上售樓部,促進銷售回款。在針對不同城市及疫情特點,可采取不同的營銷策略的同時,企業需儲備資源應對疫情結束后的市場回溫。 

合理控制負債水平,積極融資確保現金流安全。2019年房企融資規模保持在高位,在當下償債壓力凸顯的情況下,如何創新融資方式,加快探索新型融資渠道,以合理控制負債水平,保證資金流的安全,顯得更加重要。

提高產品創新力,滿足更多元產品需求。受疫情影響,部分城市購房者對產品提出更高的要求,房企應針對客群特點,及時調整產品的結構和增加相關功能,未來致力于空氣凈化、低碳等綠色環保,以及智能、智慧等科技住宅將獲得購房者更多關注。 

合理控制拿地節奏,積極運用科學工具提高投資效率。2003年疫情期間,各地推地力度有所減弱,疫情得到控制后,推地量明顯增加。鑒于本次疫情可能仍將持續一段時間,這期間房企拿地需更加理性、聚焦,同時可利用線上投拓工具,提高投資效率,為后期投資拿地做好充分準備,抓住市場結構性機會。

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