這是迄今為止關于西北新城最全面的介紹 現在買房還來得及嗎?

雖然早在2011年昆明市就設立了泛亞科技新區,并大筆投入城市基礎設施的建設,然而那時候人們恐怕都沒有想到昆明西北新城會在短短幾年如此狂飆突進。

西北新城漸具雛形

西北新城漸具雛形

2011年——2019年,西北新城八年巨變

京昆高速以西、昆明西三環以東的區域,可以稱為西北新城西片區,從衛星地圖上來看,這個片區內的道路基本是縱橫交錯的狀態,有王筇路、沙河路、陳家營路、大塘路、海屯路等主干道,加上二環和三環,城市路網已成型,非常完善。

西北新城西片區開發已較為成熟(2019年2月衛星地圖)

西北新城西片區開發已較為成熟(2019年2月衛星地圖)

由于開發啟動較早,西北新城西片區開發已較為成熟,從最新的衛星地圖看,區域內有多個近年建成的新項目,如春城慧谷綠地云都會綠地香樹花城中鐵云時代廣場、融創春風十里、固地尚城商務中心、聯想科技城、碧桂園璽臺等多個住宅小區、公寓、寫字樓等,周邊還有一批新建公園(園博園)、商場(吾悅廣場等)、學校(中央民大附中、先鋒小學等)、酒店、醫院(阜外醫院)等,基礎的配套設施大量呈現,尤其是吾悅廣場為核心的周邊地塊,房地產開發相當成熟。

西北新城西片區雖然還處于初現雛形的階段,但如果從變化的角度看,片區的建設速度其實非常驚人,甚至可以說是近年來昆明發展最快的區域,如果和2011年剛成立泛亞科技新區時對比一下,就能感受到這種滄海桑田的變化了。

2011年時的西北新城基本面貌為大片城中村和廠房

2011年時的西北新城基本面貌為大片城中村和廠房

來看下2011年2月的衛星地圖,當時西片區的道路系統基本和現在差不多,但地圖上最顯眼的還是大量藍色大棚和密集的城中村,完成拆遷的地塊極少,新建小區更是寥寥無幾,整個區域顯得比較破敗和落后。

西北新城交通路網基本完善

西北新城交通路網基本完善

八年后,西北新城西片區內的藍色大棚全部消滅,除了少部分村子沒有拆遷外,其他的土地基本都完成了拆遷。曾經的藍色大棚房變成了云南省阜外心血管病醫院,隅山公園旁新建的新城吾悅廣場,曾經的廠房和民房改造成了融創春風十里碧桂園璽臺、國茶港、中鐵云時代廣場等10多個新樓盤。

現在西北新城的衛星地圖上看起來還有很多空地,但大部分都已經確定了主人,比如在建的碧桂園春城映象、融創君庭云邸、新希望白麓城、和悅銘著、上悅天地、融創春風十里海豚灣等。整個區域內已完成土地平整,還沒有確定開發企業的土地并沒有多少了。

毫不夸張的說,昆明新開發的熱點區域中,沒有哪個區域的開發速度能比得上西北新城。

西北新城東片區開發相對滯后

反觀京昆高速以東的西北新城東片區,衛星圖上肉眼可見的是大片未拆遷的城中村和老舊廠區,還有待搬遷的云銅冶煉廠,目前僅有二環路北邊的小屯村和尹家村片區等少數幾個區域完成了拆遷。

2017年的尹家村地塊還是大量村子和廠房,目前萬科城在此啟動開發

2017年的尹家村地塊還是大量村子和廠房,目前萬科城在此啟動開發

小屯村城改項目就是現在的保利大家,項目2015年開售時毛坯房均價在7500元左右,精裝價格約8500元,在當時要比西北新城其他樓盤貴了一千多元,但保利大家清盤時的售價已經攀升到了約1.5萬元/平米,可以看出西北新城的房價漲幅確實不小。

尹家村城改項目在2017年初時還是大片的大棚房和村子,上千畝的土地從啟動拆遷到土地出讓只用了一年半的時間,速度之快一如既往。

原尹家村片拆遷只用了一年多,萬科去年拿地開發萬科城

原尹家村片拆遷只用了一年多,萬科去年拿地開發萬科城

去年11月,尹家村片區土地出讓,萬科攜手世博拿下了項目首批300多畝土地,計劃開發萬科城市風向標級別的產品“萬科城”,這是萬科在全國布局的第49座萬科城,項目位于西北新城東片區的小屯路與大塘路交叉口處,鄰近二環北路,北面正對五華區新行政中心和宜家家居(計劃2021年開業),與吾悅廣場和愛琴海購物廣場也只隔了一條京昆高速,占據西北新城的門戶位置。

萬科城北側緊靠宜家和五華區新行政中心

萬科城北側緊靠宜家和五華區新行政中心

雖然目前西北新城東片區已有保利大家萬科城2個新樓盤,開發進度整體落后于西片區,但隨著東片區《控詳規》的出臺,東片區的未來也逐漸清晰。

重新梳理西北新城東片區發展定位 建成承載20萬人的居住大區

2018年4月,昆明市發布了《昆明市五華區西北片區昆武高速以東區域控制性詳細規劃修改》公示(以下簡稱《控詳規》),對西北新城東片區的規劃及定位進行了重新梳理。

西北新城東片區最新規劃圖

西北新城東片區最新規劃圖

按照規劃,西北新城東片區西以京昆高速(昆武高速)為界,東至荷葉山山腳,北至北三環,南至北二環,規劃用地總面積約8.22平方公里,規劃可承載居住人口約20萬人,將建設成為綠色開放宜居的生態居住區,便捷高效共享的配套服務區,創新復合協調的文旅融合區。

西北新城東片區城市設計框架圖

西北新城東片區城市設計框架圖

新規劃最有亮點的,當屬云銅冶煉廠的變身,云銅原址將轉型走文化旅游產業+地產開發相結合的路線,計劃整合區域內的歷史文化資源點,打造以銅業文化為主體的一站式文化休閑娛樂旅游體驗的創意園區。

另外,除了現有的云師大五華區實驗學校、云銅中學、云銅小學等學校和在建的五華區人民醫院暨五華區康養中心之外,西北新城東片區規劃配置了豐富的教育、醫療設施,新建中小學14所,共651個班,新建1所200個床位的綜合醫院,以及1所400個床位的養老院。

西北新城東片區規劃學校

西北新城東片區規劃學校

2018年6月,五華區緊接著又公布了西北片區京昆高速東西兩側的完整規劃圖,意在對昆明西北部實現整體開發。西北新城規劃范圍西至西三環,東至荷葉山山腳,北至北三環,南至北二環-海屯路,據資料顯示,西北新城規劃總用地面積差不多有20平方公里,規劃可容納40萬人居住,未來將建成昆明市重要的居住大區。

去年五華區公示了西北新城規劃圖,計劃對昆明西北部整體開發

去年五華區公示了西北新城規劃圖,計劃對昆明西北部整體開發

需要注意的是,西北新城東片區的大規模開發剛開始啟動,現在的居住環境和配套落后于西片區,但從規劃上來看,東片區在公共資源配套上下足了功夫,甚至超過西片區,而且最近華僑城集團已中標了東片區土地一級開發合伙人,云銅冶煉廠搬遷的前期工作也在抓緊推進,外遷指日可待,東片區的“騰飛”是可以確定的,而且基礎條件和勢頭甚至超過了8年前的西片區。

西北新城東片區現狀衛星圖(上)和規劃效果圖(下)

西北新城東片區現狀衛星圖(上)和規劃效果圖(下)

等到云銅冶煉廠搬遷后,制約西北新城東片區發展的最大障礙將掃除,改造后的云銅文化旅游區也將有力推動西北片區投資和經濟增長,用不了幾年,預計西北新城不但將徹底脫下“西毒”帽子,“西強東弱”的格局也將改變。

西北新城西片區房價3年翻倍 東片區現在買房還來得及

市場對西北新城價值潛力的認可在區域房價上表現得更為直觀:西北新城開發初期,樓盤不多,價格也處于洼地,比如春城慧谷、聯想科技城的房價那時只有5000元上下,即便是三年前,綠地香樹花城、聯想科技城的房價也不到7000元。

但隨著融創、保利、碧桂園、新希望等大牌企業進駐,首創奧特萊斯、新城吾悅廣場、宜家家居等商場的落地,西北新城的價值走出了一條明顯上揚曲線,目前在售的新希望白麓城等房價基本在1.4萬元左右,比起2016年時已經翻了一倍。

鑒于西片區過去8年的迅速成長,很多人對于剛開始啟動的西北新城東片區大規模開發抱有很大的期待,當然就現在來講,東片區的居住價值剛開始釋放(萬科城很可能會成為片區的標桿,甚至起到錨定房價的作用),但未來1—2年預計會有一個很大幅度的增長。原因在于兩個重要的利好因素,一是貫穿西北新城的昆明地鐵4號線基本確定明年底開通,二是宜家也預計在2021年開業,這兩個重磅配套的兌現,對片區價值的釋放必定會有強烈的刺激作用。

明年開通的昆明地鐵4號線在西北新城內設有多個站點

明年開通的昆明地鐵4號線在西北新城內設有多個站點

而目前還不確定時間但更重大的利好因素也有兩個:一是云銅冶煉廠的搬遷,這不僅將一舉摘掉“西毒”帽子,還將釋放出大批建設用地引入文創休閑業態,整個西北新城的產業升級和宜居生活都產生質變,另外一個就是昆明規劃的地鐵7號線,7號線在西北新城的規劃走向大致是沿普吉路向南,到萬科城北側商業地塊設站并折向西南,再沿海源路南下,穿過草海,向東經過南市區抵達呈貢七甸。這條地鐵已列入在昆明地鐵第三輪規劃建設計劃中,有可能在明年正式申報。

地鐵7號線已列入昆明軌道交通第三輪計劃報批名單

地鐵7號線已列入昆明軌道交通第三輪計劃報批名單

西北新城的房價已經歷了一個從洼地走出來的過程,開發建設的速度也令人印象深刻,因此外界稱之為“崛起”并不為過。不過崛起并遠沒有結束,外界眼中8年來的巨變,只不過是西北新城成形的第一步,東片區現在啟動的大規模開發也很可能將重演過去8年的精彩一幕。

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