土地市場迎來“小陽春” 300城土地樓面均價回升

土地市場正迎新一輪熱潮。

僅4月26日一天,浙江和安徽兩省的三個城市土地總成交金額就達200多億元。其中,浙江杭州6宗地塊攬金84.8億元;浙江溫州兩塊地分別以140輪競價和195輪競價成交,總額為42.41億元;安徽省合肥12宗地塊成交,總價達81.95億元。

在江蘇蘇州,今年以來的四次集中推地,有三次成交達到百億級別。

而這些只是土地市場升溫的局部表現。

中國指數研究截至4月25日的數據顯示,全國300城整體住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升,3月、4月表現尤為顯著。

成交樓面價上,2月已經結束連續11個月的下跌趨勢,到了4月同比漲幅保持在20%以上,絕對價格達到歷史單月次高水平,僅比2017年9月稍低。溢價率2?4月持續走高,從10.6%、23.6%到30%以上。

4月,無錫、南昌、常州等城市也拍出溢價率在70%以上的地塊。

在“房住不炒”的背景之下,房企此時高溢價拿地無疑存在風險。

克而瑞的最新研究報告認為,本輪土地的“窗口期”在2018年四季度和2019年的1-2月。

時間很短,支撐其持續的三個因素當中,資金面、政策面和市場面,均存在一定的不確定性。

“在二三季度無論是戰略調整還是規模需要,企業投資布局仍然需要保持謹慎。當然,謹慎并不意味不拿地,聚焦、收縮戰略之下,盲目追高并不可取。”克而瑞的報告警示。

拿地熱情高漲

杭州、武漢和北京是今年前三大吸金大戶,截至4月25日,三地的土地出讓成交總金額分別為612億元、603億元和594億元。位列前十的其余城市分別為天津、蘇州、上海、福州、鄭州、佛山和西安。

在成交總面積維度,武漢、西安和天津居于前三位。鄭州、昆明、太原、青島、大連、南寧和菏澤分別位列第4-10位。

不難發現,武漢、天津、鄭州和西安四個城市在住宅用地總金額和總面積上均位居全國前10。這些一二線以及強三線城市也是多數房企2019年的投資重心。

中國指數研究院2019年前三季度的報告指出,房企在長三角城市群的拿地金額居于其他城市群的首位,此外受人才落戶政策的實施、地區經濟崛起以及產業轉移等因素影響,中西部地區的關注度也在持續提升。

例如融創中國,在重慶、西安、成都等中西部城市均有新增土儲。融創也是2019年一季度拿地總金額的大戶,僅次于萬科位居排行榜第二位,達309億元。

綠地、新城、旭輝、陽光城、中海、恒大、龍湖和中南8家房企進入一季度拿地總金額前十位。其他超過百億拿地總金額的房企還有禹洲、華潤、金地、新希望和華僑城。

房企拿地熱情的高漲,一方面離不開年初常規補倉需要的安排。億翰智庫首席研究員張化東分析,從跑量的角度,一季度所拿地塊可以實現當年開發并進入銷售,助力今年或者來年的銷售目標實現。

“相當多房企仍有沖規模的目標,土地儲備是必不可少的。此外,市場在信貸融資方面相比去年有所松動,所以,房企在資金面上有了一定的流動性支撐。”他分析指出。

積極拿地的同時,多家房企在頻頻搶占融資的“小陽春”。融資成本的下降擺在眼前,從3月的情況來看,境外融資成本大部分低于8%,境內債也保持在5%以下水平,低于去年年末的成本。

風險猶存

但值得注意的是,在目前形勢下,貿然追高投資,會面臨一定的風險。

融創董事局主席孫宏斌在此前的業績會上對時代周報在內的媒體表示,對于今年的房地產市場不能太樂觀。限價政策大幅放松可能性不大。“2019年要小心一些,政策放松不會像大家想的那樣有力度。”他稱。

同策集團首席分析師張宏偉發現,去年上半年土地的測算凈利潤率均控制12%左右,凈利率在8%-9%區間的土地出現流拍,而現在大部分地塊經測算的凈利潤率已經大幅下降,只有3%-5%甚至低至0。

房企面臨利潤空間的瓶頸只是一方面。2019年,房企債務集中償付期也在到來,企業面臨的資金壓力依舊不減。

易居企業集團CEO丁祖昱在4月的克而瑞地產金融形勢發布會上對時代周報在內的媒體就判斷,土地市場的熱度不一定會持續下去,“房企第一季度拿地,年底前可以做到上市銷售,對很多房企來說是不錯的選擇,但到二季度末的時候,整體市場環境就會發生變化”。

“盡管土地市場確實出現了一定的回暖跡象,但不可忽視的是,整體來看,這些大幅上漲地塊只是聚焦區域之下的個別案例,市場并未出現2016年那種瘋狂勢頭。”克而瑞的最新報告也指出。

克而瑞研究團隊對全國22個重點城市土地市場的地價、庫存風險分析后提示,在一些庫存高、去化慢、地價漲幅大的城市,例如鄭州、重慶、寧波、濟南等,未來投資拿地需要更加謹慎和理性。

此外,土地庫存并無較大風險,但地價漲幅較大的一些城市,如南寧、西安、濟南等,當前并不是拿地的最佳時期。

部分地價回調但庫存高企的三四線城市,如湖州、嘉興等,更是需要謹慎對待。

而成都、長沙、沈陽等中長期庫存壓力小,沒有去化壓力的城市,只要市場銷售能夠保持穩定,拿地保持理性即可。

“但這一輪回暖或許會跟過往幾輪不一樣,過去的統一調控已經變為因城施策,以后會不會再出現像過去一樣房地產行業的整體強拉升,要打一個問號。”海通證券地產行業首席分析師涂力磊表示。

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