重組后首份“成績單”亮相 大悅城一季度實現營收84.2億

作為國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企之一,大悅城控股的銷售規模與保利地產、華潤置地完全不在一個重量級上。但此次重組之后的大悅城控股上交的第一份成績單來看,大悅城控股在同類房地產央企中仍有可圈可點之處。

4月29日晚間,大悅城控股(000031.SZ)發布一季度業績報告顯示,報告期公司實現營收84.2億元,同比上升77.99%;凈利潤11.97億元,同比上升27.83%。截至今年一季度,大悅城控股的總資產為1676.91億元,較上年度末增長了4.56%,歸屬于上市公司股東的凈資產為167.3億元,較上年度末增長了8.27%。這是大悅城控股完成重組中糧地產和大悅城地產后披露的首份財報。按照成本法進行合并之后,公司對上年數據進行了追溯調整。

對于此次重組,4月16日,中糧集團黨組成員、副總裁、大悅城控股董事長周政在接受包括21世紀經濟報道在內的媒體采訪時表示,“國資委支持發展16家央企,就應該做大做強。但兩個公司存在包括土地儲備、資金融資、團隊管理以及監管等諸多不便。從戰略上講,(重組)將產權打通,保持兩個上市公司上市地位不變,但品牌統一,報表合并,形成母公司。”

周政認為,整合有利于突出核心競爭力,使品牌更加明確,形成母子公司,這樣對融資、品牌、土地拓展,團隊運營都有積極的作用。他認為,整合之后總資產達到1700億元,兩年以后,2000億資產指日可待。”

周政還透露,大悅城下一步的發展重點是一二線為主的大悅城品牌城市綜合體。包括祥云小鎮片區、商業產業的改造,按照政府產業轉型升級和消費升級的要求進行規劃,與政府形成緊密的合作關系,發揮商業產業文化旅游優勢等。

重組后的大悅城控股戰略定位為城市運營與美好生活服務商,以發展大悅城為核心的城市綜合體為主線,堅持雙輪雙核發展模式,雙輪即銷售型+持有型,雙核為產品+服務。

首份成績單

作為國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企之一,大悅城控股的銷售規模與保利地產、華潤置地完全不在一個重量級上。但此次重組之后的大悅城控股上交的第一份成績單來看,大悅城控股在同類房地產央企中仍有可圈可點之處。

選取目前已公布第一季度經營業績數據的五家房地產央企進行對比,這五家房地產企業分別為信達地產(600657.SH)、華僑城A(000069.SZ)、保利地產(600048.SH)、大悅城(000031.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)。在貨幣資金增長率方面,大悅城控股以215.69%的增長速度遠遠超過保利地產的77.96%增長和華僑城45.37%的增長;在經營活動產生的現金流量方面,大悅城的2.37億元的凈經營活動產生的現金流量僅次于保利地產的7.96億元;在成本控制方面,大悅城表現也非常亮眼,銷售毛利率為54.59%,僅低于華僑城的62.23%;在費用方面,大悅城的銷售費用率僅為11.70%,為五家企業最低。

上述比較可以看出,在完成重大資產重組后,大悅城控股作為中糧集團旗下融合住宅地產與商業地產一體化的多業態房地產專業化公司,公司盈利以及規模優勢明顯。

大悅城控股今年一季度歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為11.26億元,同比增長373.1%;經營活動產生的現金流量凈額為2.37億元,同比增長107.14%。報告期內,大悅城控股基本每股收益為0.3元,同比增長25%,加權平均凈資產收益率為7.44%,較去年同期增長了1.09個百分點。按照公告披露的調整后同期數據對比,公司營業收入、 歸屬于上市公司股東的凈利潤和扣非后凈利潤分別增長77.99%、27.83%和373.10%;經營活動現金凈流入2.37億元,而上年同期為凈流出33.15億元。同期貨幣資金259.86億元,相比2018年末增加35.88%。

公告顯示,大悅城控股一季度營收增長是由本期商品房結轉收入同比增加所致,現金流量凈額增長是由本期商品房銷售回款增加所致。

關于大悅城地產和中糧地產的重組,首創證券在研報分析指出,重組的協同效應明顯,地產銷售規模預計將大幅增長。重組后,大悅城的商業地產跟開發業務能夠在融資、市場、人才及品牌等方面發揮協同效應,有利于激勵機制的完善和運營效率的提升。整體融資成本有望降低至 5%以下。重組完成后,依托A股、香港兩大資本市場,打通境內外多種融資渠道,同時通過增大體量、增強信用,整合后主體融資成本有望降低至 5%以下,財務管理也將更加優化。

沖擊千億陣營?

實際上,中糧旗下兩大地產重組之路并不容易。在重組之前,中糧集團旗下有兩大地產平臺——中糧地產和大悅城,這兩家公司在集團層面被統一稱為中糧置地。但在發展過程中,兩家出現了相互競爭的關系,包括推出了同類型的商業地產項目。

2017年7月,中糧地產正式將大悅城地產列為重組對象,啟動重組;2018年3月,中糧地產敲定重組方案,隨后在2018年7月的公告中交易價格下調;然而,2018年10月證監會以“資產定價缺乏公允”理由將此次交易駁回;2018年11月15日,中糧地產公告稱將繼續推進重組方案;2018年12月4日,中糧地產發行股份購買資產事項獲無條件通過。

今年1月28日,港股上市的大悅城地產最終完成了對中糧地產的資產轉讓,成為后者的控股子公司。3月,A股上市的中糧地產更名為“大悅城控股”,保留了000031的股票代碼。整合后,大悅城控股持有大悅城地產64.18%的股權,而中糧集團則持有大悅城控股75.64%的股權。

“重組對以后發展肯定有積極作用。”周政稱。

4月16日,大悅城控股首次對外展示整合更名后全新的品牌理念及戰略愿景,正式提出“大悅中國 賦美生活”的品牌理念。

大悅城控股管理層表示,重組完成后,將繼續以“3+X”城市群布局為主線,因城施策,重點布局京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等中國五大城市群的核心城市及周邊輻射區域,在已經形成的“一線核心-二線中心-三線省域中心”分布格局基礎上,以“三快兩穩”投資策略為指引,快穩結合,到2021年,在現有26個城市布局的基礎上,進一步拓展至45~50個城市。

周政在發布會上用十六個字對大悅城高質量發展規劃進行了概括:精準投資、科學運營、力控風險、良好回報。他表示,大悅城控股會堅持雙輪雙核,堅持持有+銷售,產品+服務,在城市的選擇上也仍會堅持一、二線的核心城市。關于對高質量回報區間的標準制定,周政認為,高質量銷售型住宅的銷售凈利率控制在10%,IRR控制在15%以上。

作為國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企之一,大悅城控股在銷售規模上明顯落后于包括保利、中海、華潤等在內的“同班同學”。對于規模擴張提速,大悅城地產有限公司執行董事曹榮根表示,兩個上市公司的整合,目的就是要做大做強,大悅城控股會在穩定的基礎上相應加快規模增速。

大悅城控股副總經理姚長林則在上述戰略發布會上表示,未來,大悅城控股獲取土儲的五大方式包括:集團存量資源盤活、城市更新、利用產業整合力量、利用大悅城品牌優勢、與現有的一級開發聯動。預計3年-5年集團新增土儲將超過6000萬平方米,持有性項目及銷售型項目都將超過50個,沖擊千億陣營。

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