今后昆明住宅樓限高26層?城中村改造即將“啞火”?

在昆明市規劃局近日發布的西山區白沙地片區控詳規修改公示中,云南房網注意到,片區規劃指標采納了住建部發布的2018版居住區設計標準,區域容積率、建筑密度等重點技術指標都做了嚴格控制,而不像昆明其他城中村改造地塊,容積率高到嚇人。在白沙地片區公共服務設施規劃中,還明確提到要依據新規配置十五分鐘生活圈、十分鐘生活圈居住區、五分鐘生活圈居住配套相應公共服務設施。

城市住宅設計規劃是為確保城市居住生活環境宜居適度,合理有效利用土地和空間,規范城市居住區的規劃、建設與管理而制定的標準。去年7月,國家住建部發布公告批準《城市居住區規劃設計標準》為國家標準,編號為GB50180-2018,規定自2018年12月1日起實施。

根據新規,住宅用地容積率最高不得超過3.1,限高26層

根據新規,住宅用地容積率最高不得超過3.1,限高26層

在最新的城市居住區規劃標準中,明確提出了6條強制性指標,包括居住區選址、建筑控制指標等規定,要求嚴格執行。按照新規,城市住宅用地容積率最高不得超過3.1,住宅建筑高度控制在80米以內,住宅平均層數最多為26層。由于昆明近些年獲批的新建住宅項目中,容積率超過3.1的比比皆是,有些甚至高出一倍,至于建筑高度,40層的塔樓在昆明城中村改造項目中是常態。如果嚴格貫徹國家標準,昆明絕大多數城改項目都將無法獲批,所以住建部住宅設計新規一公布,在昆明房地產行業內就掀起了不小的波瀾,有業內人士還專門發文稱,昆明城中村改造將停滯,好房子要來了。

的確,若新規實施,意味著昆明今后的住宅樓將限高26層,容積率也必須得控制在3.1以內。昆明未來的住宅建筑風格將發生極大轉變,26層、80米將成為住宅建筑的天花板,超100米的高層住宅將絕跡。但這同時也意味著昆明的城中村改造恐怕將無法繼續,房地產開發不得不轉戰遠郊。

昆明高容積率、超高住宅樓盛行,與昆明城中村改造幾乎同步,在仇和主政昆明時期,甚至曾要求在不限高區域內,住宅建筑原則上不小于100米,這直接導致昆明板式住宅樓幾乎絕跡,容積率飆升。

城中村改造之所以和昆明房地產開發容積率暴漲呈相關性,是因為城中村的拆遷成本本就十分高昂,仇和時期為了實現盡快消滅城中村的目標,又不得不用更高額的拆遷款引誘村民簽約,進一步推高改造成本。開發商要想覆蓋前期投入,就必須盡可能提高容積率才有利可圖;政府為了吸引開發商參與城改,也不得不以放寬容積率。

近些年,昆明市廢除了仇和時期的不合理規劃標準,板樓和低容積率住宅項目才逐漸增多,但對城改項目來說,由于成本制約,容積率依舊居高不下,基本都在4.0以上。

昆明絕大多數城改項目的建筑高度都超過26層

昆明絕大多數城改項目的建筑高度都超過26層

如今,住建部住宅設計新規已經開始執行,但昆明市已經推高的城改拆遷成本,不可能因為住建部住宅設計新規的實施而下降。假如容積率必須控制在3.1以下,帶來的后果必然是大部分城改項目無法推進,昆明土地供應量下降,新建項目轉向遠郊地區。至于房價,由于供給端萎縮,低容積率帶來的品質提升,反而有可能出現猛漲的局面。

但昆明市真的可以做到嚴控住宅樓高度和容積率,容忍城中村改造陷入“啞火”的局面嗎?云南房網就此問題曾咨詢不少業內人士,大多數人的共同看法是,昆明要想嚴格執行新規可能并不容易,至少時間上會有一個較長的過渡期,而且很可能會針對不同項目區別對待。白沙地片區的控詳規雖然已經開發采用新規,并不意味著以后的項目都將嚴格照此執行。但從長遠看,昆明市提高建筑品質,控制容積率應該是大勢所趨,因為昆明許多項目的容積率指標實在是高到了不像話的程度。

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